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物業板塊分拆上市 市盈率高于房企母體

2019年03月16日 來源:21世紀經濟報道
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3月15日,濱江服務集團有限公司(3316.HK,簡稱“濱江服務”)正式于香港交易所主板掛牌上市,成為今年第一家在港上市的物業公司。據披露,濱江服務此次公開發行6670萬股,每股發行價6.96港元,所得款項凈額3.89億港元。當天濱江服務開盤價6.96元,收盤價7.32港元,漲幅6.32%。


據財報披露的數據測算,2015年至2017年,濱江服務的營業收入年復合增長率為48.27%,凈利潤年復合增長率為124.01%。


近兩年,房地產行業掀起物業公司上市潮,繼永輝物業、佳兆業物業,濱江服務后,據知情人士介紹,正榮地產也在籌備分拆物業板塊上市。


目前,物業公司市值比房企母體市值還高。房企動態市盈率大多在3-10倍左右,而分拆到香港上市的物業公司大多數在20倍左右。


一名物業行業資深人士指出,脫胎于母公司的物業公司大部分業務來源于母公司旗下物業,而隨著母公司逐年調高銷售目標,物業交付高峰陸續來臨。這個前提下,物業公司未來管理面積的增長是可以預見的。換言之,管理面積提升也會帶來營收的提升。


動態市盈率高企


21世紀經濟報道記者不完全統計獲悉,新城悅、濱江服務、雅生活服務、彩生活、綠城服務、佳兆業物業、中海物業、碧桂園服務這9家被分拆上市的物業公司中,綠城服務市盈率為其母公司10.7倍,彩生活的市盈率與其母公司相差最少,為其母公司2.4倍。


相比大部分華南物業公司,總部位于華東的綠城服務、南都物業、新城悅、濱江服務的動態市盈率更高。截至3月15日,新城悅動態市盈率達到33.82倍,而大部分上市物業公司為20倍左右。在國內A股上市的南都物業,目前動態市盈率也有28倍。


濱江服務此次上市認購情況,也表明了港股資本市場對物業公司的追捧。此次濱江服務共接獲4359份有效申請,認購約4760萬股股份,這比香港公開發售初步預計總數667萬股多出大約6.14倍,與最近上市銀城國際、德信中國等房企在香港發售股份認購不足形成鮮明對比。


此前于2018年底上市的佳兆業物業獲得20.44倍認購額。這意味著物業管理公司的業務價值、行業發展及未來前景受到投資者的高度認可。在濱江服務的招股書中,也明確提出物業管理服務、非業主增值服務和業主增值服務是公司三條主要業務線。


規模待突破


在濱江服務的招股說明書中,記者發現,基石投資者除了綠城服務、杭州東業外,還有一個熟悉的身影——天堂硅谷資產管理。天堂硅谷資產管理曾是綠城服務的基石投資者,并已在股份解禁后半年退出。盡管后續綠城服務維持了不錯的股價漲幅,但機構對于偏重“講故事”型的概念股仍然有所保留。


根據中指院的資料,物業管理公司從其關聯物業開發商取得物業管理服務合同在中國較為常見。截至2018年6月30日止六個月,碧桂園服務收費管理的碧桂園集團開發的物業的土地面積為12194萬平方米,占89.1%;從碧桂園集團開發的物業獲得收入為14.19億元,占比為90.8%,較2017年同期計算還要增加2.7%。


物業公司上市之后,會試圖降低對母公司房企板塊的業務依賴。新城悅2015年-2017年年報以及2018年中報顯示,該公司大客戶所產生的收入分別約占總收入的30.1%、27.2%、27.3%及24.8%。


2018年底,上市之初的新城悅管理面積達到42.9百萬平方米,較2017年底增長18.2%。2018年全年第三方開發商開發業務的在管面積分別增加約230萬平方米,關聯公司在管面積分別增加約430萬平方米。2017年在管新城開發商面積占比61.4%,到2018年末變為59.3%。


綠城服務上市之后,過去一年,其在華東地區的園區服務上營收已有10億左右的規模。


濱江服務也積極加大與第三方客戶合作,規避規模增長瓶頸。據測算,濱江獨立第三方開發商的物業管理服務收入占比由2015 年的1.6%,上升至2018年前8個月的24.3%。


濱江服務董事會主席及總裁朱立東認為,內地有非常多的二手房存量市場,除了住宅,還有寫字樓,也有產業園區,所以內地能夠提供物業服務的范圍是非常廣闊的。


根據中國指數研究院數據,預計到2020年,全國物業管理面積達到296億平方米,全國物業管理市場規模約為1.5萬億元。


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