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北京新房成交“腰斬” 有房企受拖累退市

2019年03月16日 來源:21世紀經濟報道
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機構的數據顯示,兩年來,北京新房住宅成交量出現“腰斬”,商住房交易更是跌入谷底。很多企業的業績受到影響,有房企甚至因此被拖累,并從資本市場退市。


“政策出臺后,我們的銷售目標和策略都做了調整,一直到現在還在適應(市場)。”北京某知名房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。


2017年3月17日,北京出臺樓市調控政策,將二套房的最低首付比例提高至6成,最高貸款年限降至25年,并對企業購房實施限售,期限為三年。這也被稱為“317新政”。


9天后,北京出臺針對商住房屋的“326新政”,首次對商住房(商業立項,以住宅形式進行銷售)實施限購,限購門檻等同于住宅項目。


作為近年來力度最大的一輪調控,“317新政”和“326新政”出臺至今已接近兩年,并對市場帶來了深遠影響。機構的數據顯示,兩年來,北京新房住宅成交量出現“腰斬”,商住房交易更是跌入谷底。很多企業的業績受到影響,有房企甚至因此被拖累,并從資本市場退市。


交易量大跌


由于提高了購房門檻,新政對北京樓市的交易量影響十分明顯。


根據中原地產的統計,新政出臺兩年來(2017年3月18日至2019年3月14日,下同),北京新房成交50643套,比此前兩年(2015年3月18日至2017年3月17日,下同)下降了48.5%。但由于普通住宅供應量減少等各種原因的影響,新房成交均價從34635元/平方米,提升至49828元/平方米。


商住類物業方面,調控兩年來,北京商住類物業實際僅成交9000套左右,比此前下降了91%。


前述房企人士指出,新政出臺后,公司旗下項目的來訪量迅速減少,成交量也明顯下降,此后又逐漸恢復,但至今也未能恢復到新政之前的水平。


占據市場交易八成的二手房市場,同樣受到影響。前述機構指出,新政出臺之前的兩年間,北京二手房交易48萬套,出臺之后的兩年,已降至不足28萬套。


價格方面,根據鏈家地產的數據,2019年2月北京二手房均價為59898元/平方米,較2017年3月的高點仍下跌11.3%。


該機構指出,2017年“317”調控后,北京二手房價格連續9個月下跌,累計跌幅13.5%。2018年春節后,在季節性回升及學區政策影響下,北京二手房均價自3月起經歷了8個月回升,之后隨著成交熱度的下降又出現回落。進入2019年,隨著前期積壓需求的釋放,均價止跌。


但在貝殼研究院看來,此輪調控雖然令交易量大幅下跌,但仍然使得市場情緒逐漸恢復理性。該機構指出,2018年四季度,北京主要接觸到投資性需求占比的經紀人僅為1.2%。


貝殼研究院還表示,“2017年3月,北京房價的快速上漲帶來市場預期的變動,引發“恐慌性追漲”情緒,成交節奏較快。而調控后,市場情緒趨于理性,客戶入市謹慎,客戶成交周期呈現延長態勢。雖近期隨著市場回升,客戶成交周期有縮短趨勢,但仍處于較高水平,市場情緒仍相對理性。”


“最后一根稻草”


企業的情緒同樣受到了影響。據21世紀經濟報道了解,“317新政”出臺后,不少房企下調了對北京區域的銷售目標,企業的營銷策略也有所調整,很多項目希望提高周轉速度,從而快速回籠資金。但由于市場降溫過快,實際效果并不明顯。


根據機構的數據,2016年,首開在北京市場銷售規模達到343.64億元,成為當年北京樓市“銷冠”。到2017年和2018年,首開雖然總體銷售規模不斷提高,但北京市場下降到260億上下的規模,降幅超過20%。


同樣以北京作為布局重心的首創,2018年簽約銷售額為706.4億元,甚至未能完成750億元的年度目標。


相比之下,受此輪影響最大的房企當屬中弘股份。中弘超過半數的銷售額來自北京市場,其中多數產品為調控“重災區”的商住領域。按照公告,在2016年業績稍有起色之后,中弘股份在2017年的營業收入下降近八成,僅為10.2億元,當年的凈利潤、現金流量、每股收益、凈資產收益率等指標均為負值。


中弘在2017年年報中披露了業績不佳的原因:海南如意島填島項目停工、濟南中弘廣場項目未能按期完工。受“3·26商辦調控新政”影響,北京平谷·中弘由山由谷二期項目和北京平谷·新奇世界國際度假區御馬坊項目銷售停滯。其中,御馬坊項目陷入退房官司,簽約金額和回款金額均為負值。


2018年,中弘的債務問題浮出水面。公司曾三次試圖引入外部資金,但最終無果。當年年末,上市8年的中弘股份宣布退市。


實際上,由于戰略決策失誤等原因,中弘的財務困境在此前幾年已不斷累積,但此輪北京的樓市調控,仍被視為壓垮公司的“最后一根稻草”。


調控給北京房企帶來的影響并非都是負面。隨著市場降溫的情緒傳導至土地端,近兩年來北京土地市場大幅降溫。中原地產統計顯示,2017年北京經營性用地溢價率從此前的30%以上下降至24%,2018年又降至13.7%的低水平。很多房企的拿地成本由此降低。


多數機構認為,此輪調控之后,北京市場供需雙方都在趨于理性。隨著限競房等品種的大量推出,北京新房市場告別了多年的供不應求狀態,部分區域甚至出現供大于求。這對于市場的平穩發展大有裨益。


中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,當前北京市場雖然有所回暖,但仍未恢復到調控前的狀態。根據監管層的表態,調控政策不可能有根本松動。因此,未來北京樓市將可能繼續維持“低位平穩運行”的狀態。(編輯:黃鍇)


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