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豪宅"日光" 政策利好 2019深圳樓市火出獨立行情

2020年01月19日 來源:每日經濟新聞
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集政策“寵愛”于一身的深圳樓市,在2019年走出了獨立行情。


2019年初,深圳獲二手房增值稅減半、粵港澳大灣區規劃等紅包,8月份領中國特色社會主義先行示范區政策紅包,“雙11”發豪宅稅調整紅包……2019年,深圳一、二手住宅合計成交115033套,較2018年上升22.3%。


廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為,相較于其他一線城市穩中有降的行情,深圳樓市信心明顯提升,交易量價穩中有升,一枝獨秀;政策利好頻頻遠超預期,實屬異軍突起;粵港澳大灣區規劃落地,中國特色社會主義先行示范區等賦予了深圳全新定位,使得深圳房地產市場更加互通互聯。



新房成交量創“深八條”后新高


隨著新房供應速度加快,2019年全市一手住宅網簽量繼續上升。據美聯物業數據,2019年深圳新房項目共獲得136次預售許可證,共新增預售85365套商品房,較2018年增加23.9%。其中住宅的總獲批套數為46509套,較2018年增加21.1%。不過,住宅獲批套數占全市商品房總獲批套數的比例稍下降至54%。


住宅供應速度加快,同時新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套,同比2018年上升28.9%,總成交面積約372.45萬平方米,創2016年10月“深八條”出臺后成交新高,但仍未回到2014年、2015年高位水平。


從月度走勢來看,除了春節月為傳統淡季以外,2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套區間內。尤其2019年最后一個月表現優異,全市一手住宅網簽量創下2016年3月以來新高,共成交4861套。


分區域來看,寶安和龍崗成交量均超萬套,遙遙領先其他區域。不過寶安成交量同比大幅上升,龍崗成交量微降。2019年,深圳近一半的一手住宅成交量來自寶安,共17699套,成交量同比上升53.1%,全市成交占比達47%。


寶安雖為今年一手住宅供應大戶,但獨占風頭的仍是福田、南山的豪宅日光盤。2019年10月底,香蜜湖的豪宅盤深業中城開盤,前期要求購房者認籌500萬元,共凍結139.7億元。即便如此,每平方米均價13萬元的192套房源仍被搶購一空。位于前海的招商領璽、頤灣府同樣開盤即售罄。


據樂有家研究中心數據,2019年深圳有3個區域的成交量下降,羅湖跌幅最大,為37.7%;其次為龍崗,跌幅20.4%;南山跌幅最小,為2.6%。


美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,2019年政策利好不斷,市場信心明顯提升,大幅刺激樓市成交。預計2020年開發商仍將加快新房入市步伐,帶動住宅成交量的上升,同比增幅約在5%~10%,新房定價將穩中微升。


“雙11”豪宅稅剛調整時,業內人士認為對新房是利空。深圳市南山區樂有家門店經理陳陽表示,熱點區域二手房消化非常快,成交周期明顯變短,導致部分購房者無房可買,不得不將需求轉向新房或相對冷門區域,原本帶客、去化都不理想的新樓盤,在年末銷售情況也有所好轉。


二手房成交量同比增近兩成


利好政策頻頻刺激,市場信心提升明顯,深圳樓市打破2018年冰封狀態,二手住宅成交量上揚。2019年全市二手住宅共成交77149套,面積約634.7萬平方米,成交套數較2018年上升19.4%。


從月度成交量走勢來看,受春節假期因素影響,2019年2月成交量為全年最低位,僅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下調首套住宅貸款利率后,客戶入市意愿增強,同時受下半年中國特色社會主義先行示范區規劃及“豪宅稅”標準降低的利好刺激作用,全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高于第一季度,個別月份的備案量甚至超過7000套,年末最后一個月甚至接近10000套。


寶安不僅在一手房成交方面奪魁,二手住宅成交占比攀升至首位,并以18417套的成交量首次超越龍崗,同比上升35.5%,成交熱點片區仍分布在寶安中心區;龍崗二手住宅成交17818套,僅次于寶安,同比上升20.2%,成交熱點片區仍分布在布吉、橫崗及龍崗中心城片區。


“雙11”豪宅稅調整后,對福田、南山、寶安等原本豪宅占比高的區域利好更大,導致成交活躍度較高,不少區域出現業主抱團控盤引起監管層注意并被約談、強制停止網簽。龍崗政策利好影響較小,但因總價低依然受剛需歡迎。


深圳中原地產研究中心認為,深圳2019年初市場調控預期放寬、利率下行,3月份市場量價回升,8月份中國特色社會主義先行示范區政策出臺,深圳城市定位、發展潛力提升,市場氣氛又被點燃。至“雙11”豪宅標準調整,直接利好二手市場,特別是南山、福田、寶安等區域,成交量提升明顯。


何倩茹則表示,受市場波動影響,當前二手房業主與購房客戶處于博弈階段,二手房價格難以大幅上漲,預計2020年房價年度漲幅約在2%以內。


土地市場成交量價齊升


30余家房企競拍、百余次膠著舉牌,2019年6月深圳上演史詩級土拍。隨后至年末,產業用地、宅地集中進入沖擊供應階段,全年土地成交量價齊漲。據美聯物業數據,2019年深圳共成功出讓49宗土地(不包括深汕特別合作區),總出讓面積為188.42萬平方米,同比上升29.5%;總出讓金額為680.92億元,同比上漲51.6%。


從深圳出讓土地用途分布來看,工業用地仍為主力,全年交易26宗。2019年深圳宅地供應遠超往年,共成功出讓11宗。從區域分布來看,坪山和光明各3宗,龍華2宗,南山前海、寶安西鄉和龍崗大鵬各1宗。此外,商業用地出讓7宗,經營性用地出讓2宗,區域交通用地、文體設施用地和醫療衛生用地各1宗。


住宅用地雖集中供應,但出讓條件更加嚴格。與前兩年宅地出讓相比,除建成后的項目限售3年外,2019年出讓的宅地采用“單限雙競”或“雙限雙競”,即在限制地價的基礎上,競只租不售的人才住房面積。


此外,備受關注的深圳“飛地”深汕合作區2019年推地速度加快,共成功出讓13宗土地,總出讓面積為45.78萬平方米,同比上升27.0%。總出讓金額為13.14億元,同比上漲24.5%。除了11宗工業用地以外,居住用地和商業用地各1宗。隨著深汕合作區房地產市場解凍,及規劃利好不斷,未來深汕合作區推地有望提速。


何倩茹預測,據以往經驗,承接2019年政策市場態勢,外加結構性因素,會引起2020年3月份成交量上漲,樓市“小陽春”可期。


李宇嘉則認為,從貨幣政策和調控政策來看,2020年樓市走出“小陽春”的概率很大。一方面,新定價基準的LPR已開啟下行通道;另一方面,“一城一策”全面落地,政策最緊時刻已過去。


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